Miten onnistut vuokralaisen valinnassa?
Lukuaika 5min
Siinäpä varmasti kysymys joka koskettaa jokaista vuokranantajaa ja asuntosijoittajaa. Kyseessä on sinänsä kriittinen kysymys, että jos vuokralaisen ja vuokranantajan yhteistyö ei toimi, voi yhteisestä matkasta tulla vähintäänkin haastava.
Olen toiminut itse asunto/kiinteistösijoittajana useita vuosia ja tekisi mieli sanoa että törmännyt jos jonkinlaiseen, mutta itseasiassa minun on sanottava että olen törmännyt toinen toistaan toimivampaan vuokrasuhteeseen. Kyse voi olla sattumasta ja ne huonot kokemukset eivät ole vielä osuneet kohdalleni. Mutta kyse voi olla myös siitä, että olen tehnyt paljon pohjatyötä ja laittanut ajatusta aiheeseen. Uskon nimittäin vakaasti siihen että onneen, sekä hyvään että huonoon, voi vaikuttaa todella paljon omalla panoksellaan.
Tämän sanottuani tahdon nyt jakaa ajatuksiani ja vinkkejä siitä, miten vuokralaisen valinnassa voi paljon todennäköisemmin onnistua kuin olla onnistumatta. Aloitetaan siis.
1. Vuokrattavan asunnon markkinointi; kuvat, videot ja näkyvyys.
Panosta näihin. Mitä enemmän annat, sitä enemmän saat.
Käy kunnon keskustelu jokaisen kandidaatin kanssa ja kysy esimerkiksi nämä kysymykset jokaiselta.
3. Referenssit ja luottotietotarkistus.
Voit hyödyntää ulkopuolisia tarkistaaksesi taustat; referenssiksi kannattaa kysyä vaikka edellinen vuokranantaja ja luottotiedot tarkistaa esim. tästä.
4. Sopimuksen laadinta kirjallisesti ja läpikäynti.
Hyvän sopimuspohjan voit ladata esim. tästä.
Viimeinen mutta ei vähäisin. Kun olet itse joustava ja mukava, saat itse takaisin samalla mitalla. Kukaan ei tykkää tylsästä vuokranantajasta – älä siis ole sellainen.
1. VUOKRATTAVAN ASUNNON MARKKINOINTI; KUVAT, VIDEOT JA NÄKYVYYS.
Otetaanpa esimerkki. Esittelen alla kaksi samasta kohteesta olevaa ilmoitusta. Molemmat ovat siinä mielessä fiktiivisiä että ne eivät ole kenenkään oikeita ilmoituksia vaan remontoimastamme huoneistosta otetut kuvat ennen ja jälkeen.
Esimerkki 1.
Yksiö Kalliossa, vapautuu 1.6. Ei lemmikkejä, takuuvuokra 2kk. Yhteydenotot p. 0443367822. Tomi
Esimerkki 2.
Juuri remontoitu, erinomaisessa kunnossa oleva tehokas 23m2 pikkuyksiö Kallion parhaalla paikalla. Asunto käsittää yhden huoneen sekä pienen WC:n jossa suihku. Huoneistossa olohuoneen yhteydessä iso avokeittiö kaikilla herkuilla ja runsaasti säilytystilaa. Lisäksi keittiöstä löytyy paikka pyykinpesukoneelle.
Huoneistoon kuuluu irtaimistovarasto, taloyhtiön kuivaushuone, pyörä- ja ulkoiluvälinevarasto. Huoneisto sijaitsee 2. kerroksessa ja yhtiössä on hissi.
Vierestä kulkee raitiovaunu ja bussi, metrollekin matkaa vain parisataa metriä. Vieressä kauppa, kahviloita ja uimahalli. Keskustaan matkaa n. 5km.
Nettiyhteys sisältyy vuokraan. Asunnossa ei lähtökohtaisesti sallita lemmikkejä.
Ota rohkeasti yhteyttä soittamalla, tekstarilla tai s-postitse, vastaan mielelläni lisäkysymyksiin!
Tomi Hyttinen / 0443367822 / tomi@tokko.fi
Kumman ylläolevista sinä vuokraisit?
Toki esimerkki on raflaava, mutta haluan korostaa sitä että vaikka huoneistoon ei tehtäisikään remonttia lattiasta kattoon on syytä muistaa että hyväkuntoiset asunnot ajavat aina huonokuntoisten ohi. Varsinkin sijainneilla, joissa vuokrattavuus ei ole samaa luokkaa kun vaikka Helsingin keskustassa, on ensiarvoisen tärkeää tuoda asumiseen muuta viihtyvyyttä.
Muista hyvät kuvat.
Toinen merkittävä asia on tosiaan se materiaali mitä asunnosta on näyttää. Jos asunto onkin huippukunnossa, mutta kuvat on otettu hutiloiden, ei potentiaalinen vuokralainen voi mitenkään tietää että kuinka hienossa kunnossa asunto on. Tai jos asunto ei ole parhaassa mahdollisessa kunnossa, mutta sinne paistaa upea ilta-aurinko, voisiko sitä hyödyntää kuvissa? Laadukkaat kuvat korostaen asunnon parhaita puolia, kuten ilta-auringon paistetta suoraan parvekkeelle, ovat aivan varmasti myyntivaltti taas muihin vastaaviin asuntoihin verrattuna.
Näkyvyys.
Yllä mainittujen lisäksi tärkeää on myös näkyvyys. Nykyään korostuu sosiaalinen media ja sen tärkeys. Jos kohteestasi on siistit kuvat ja mahdollisesti myös video, se kannattaa perinteisten medioiden (Vuokraovi / Oikotie) isätä myös ainakin omiin sosiaalisen medioiden kanaviin mutta harkita myös pientä maksullista mainontaa esim. lähialueelle.
Sen lisäksi, että näkyvyys esim. maksetun sosiaalisen median kampanjassa voi tuoda suoraan loistavan vuokralaisen käsiisi on sillä toinenkin funktio. Nimittäin luottamus. Jos taas verrataan kahta kohdetta, jotka tulevan vastaan vuokraovi.com:ssa ja molemmat ovat lähes identtisiä MUTTA toinen näistä kohteista onkin jo näkynyt esim. omassa Instagram -feedissäsi mukavien kuvien ja esittelytekstin kera, voi hyvinkin olla että se parantaa konversiota eduksesi.
2. VUOKRALAISEN HAASTATTELU.
Yksi tärkeimmistä asioista, joista ainakin itse koen saavani aina eniten irti. Unohtamatta sitä, että faktat (referenssit, luottotiedot) pitää tarkistaa, myös kunnon keskustelu ja vuokralaisen muuton motiivien selvittäminen avaa mielestäni todella paljon kokonaiskuvaa ja varsinkin kun kysytään oikeita kysymyksiä.
Haastattelun ei tarvitse myöskään aina tapahtua kasvotusten, tai muutenkaan olla aikaa vievä tai vaivalloinen prosessi, vaan voit hyvin tehdä esimerkiksi lyhyen 5min puhelinhaastattelun tai vaikka Google Meet -etäpalaverin, jossa paitsi kysyt asioita mahdolliselta uudelta asuntosi vuokraajalta myös luot luottamusta kertomalla itsestäsi ja siitä miten hyvä vuokranantaja itse olet. Muista tässäkin se, että metsä vastaa niin kuin sinne huudetaan.
Haastattelu on erinomainen keino myös niissä tapauksissa, joissa asuntoa ollaan vuokraamassa esimerkiksi henkilölle jolla luottotiedot eivät välttämättä ole kunnossa. Olen esimerkiksi itse vuokrannut asuntojani joskus henkilöille, joilla luottotiedoissa on häiriöitä. Elämässä nimittäin sattuu ja tapahtuu. Varsinkin nuorille. Ei ole yksi eikä kaksi kertaa kun tilanne on se, että nuorena ei aivan täysin ymmärretä sitä kuinka raha-asiat tulisi hoitaa, sitten otetaan pikavippejä ja liian myöhään tajutaan että virhe tuli tehtyä. Usein näistä kuitenkin opitaan, ja ainakin omalla kohdallani kunnollinen keskustelu tilanteesta ja toimenpiteistä sen korjaamiseksi on ollut todella antoisa.
Olen esimerkiksi tällaisen keskustelun käytyäni saanut aivan mahtavia vuokralaisia jotka ovat rehellisesti kertoneet omat mokansa ja sitten olemme päätyneet vuokrasopimuksen allekirjoittamiseen. Monesti KELA maksaa vuokran suoraan vuokranantajalle jolloin vuokranmaksu ei itseasiassa oikeastaan voisi olla varmempaa. Tässä kannattaa toki huomioida oma strategia, ja lähtökohtaisesti toki halutessaan pelata varman päälle luottotiedot ovat merkki siitä että asiat on hoidettu, ja todennäköisemmin tullaan hoitamaan, moitteettomasti. Muista siis aina keskustella vuokralaisen kanssa ennen sopimuksen tekemistä ja ennen päätöksen tekemistä.
Voit käyttää vuokralaisen haastattelussa esimerkiksi seuraavia kysymyksiä:
Miksi olet muuttamassa?
Mikä on elämäntilanteesi; opiskelet, ole töissä vai jotain muuta?
Mikä on sinulle tärkeää uudessa kodissasi?
Oletko muuttamassa yksin vai jonkun kanssa?
Kuinka pitkään tahtoisit asua uudessa kodissasi?
Voinko soittaa entiselle vuokrantantajallesi?
Oletko hoitanut raha-asiasi tähän mennessä moitteettomasti ja saako luottotietosi tarkistaa?
3. REFERENSSIT JA LUOTTOTIETOJEN TARKISTUS.
Referenssien kysyminen on yksi oiva tapa varmistua vuokralaisen valinnan onnistumisesta. Referenssiä voi kysyä entiseltä vuokranantajalta, tai jos kyseessä on ensiasunnon hakija niin vaikka työnantajalta tai vanhemmilta. Lähtökohtaisesti jos kaikki on ok, ei kenelläkään pitäisi olla mitään sitä vastaan että vuokranantaja voi soittaa ja tarkistaa hieman taustoja. Jos taas referenssejä ei ole saatavilla, on hyvä miettiä miksi. Onko taustalla jotain minkä pitäisi soittaa hälytyskelloja?
Toinen asia minkä voit aina lupaa vastaan tehdä on luottotietojen tarkistus. Luottotiedoista näet helposti onko maksuja laiminlyöty ja myös sen, millaisia maksuja jos näin on. Kuten edellisessä kappaleessa kirjoitin, merkinnän luottotiedoissa ei missään nimessä tarvitse aina olla syy vuokralaisen hylkäämiseen. Jos vuokralainen rehellisesti kertoo omista nuoruuden pikavippitöppäilyistään ja luottotiedot kertovat samaa tarinaa, voi olla hyvinkin käsissä tilanne jossa vuokrasuhteen perustamiselle ei ole estettä. Jos taa vuokralaisen tarina eroaa merkittävästi siitä mitä luottotietotarkistus kertoo voi olla hyvä ainakin selvittää tarinaa hieman tarkemmin tai siirtyä keskustelemaan seuraavan kandidaatin kanssa.
4. SOPIMUKSEN LAADINTA JA LÄPIKÄYNTI.
Kun ollaan jo siinä vaiheessa, että sopiva vuokralainen on löytynyt ei kannata vielä tuulettaa voitontanssia. Vaikka kaikki vaikuttaisi hyvältä ja käsissäsi olisi oikea unelmavuokralainen, on kirjallisen sopimuksen tekeminen AINA mielestäni välttämätöntä. Sillä siinä vaiheessa kun asiat eivät enää sujukaan hyvässä yhteishengessä, ei sana sanaa vastaan päde oikein missään. Esimerkiksi häätötapauksissa tullaan tarvitsemaan kirjallista todistuaineistoa vuokrasuhteesta, joten parempi että olet valmistautunut.
No mitä vuokrasopimuksessa tulisi sitten käsitellä?
Vuokrasopimuksen tulee sisältää ainakin seuraavat kohdat:
Vuokranantaja
Vuokralainen
Vuokrattavan kohteen tiedot
Vuokra-aika
Vakuus
Vuokran korottaminen
Mahdolliset muut ehdot
Allekirjoitukset päiväyksineen
Kirjallisen vuokrasopimuksen laatimisen lisäksi suosittelen vielä käymään sopimuksen läpi vuokralaisen kanssa, jotta pelisäännöt ovat molemmille selvät ja erimielisyyksiä voidaan ennaltaehkäistä. Esimerkiksi avainten luovutettu määrä on hyvä kirjata sopimukseen ja käydä yhdessä läpi.
5. ASENNE.
Last but not least. Mielestäni ehkä yksi tärkeimmistä asioista. Uskon itse vakaasti siihen että antamalla enemmän saat myös enemmän. Muista siis aina pitää asenne kohdillaan. Ole joustava, ole mukava, ole sellainen vuokranantaja jonka toivoisit itsellesi saavan. Kaikista pienistä asioista ei kannata nillittää esimerkiksi sen kustannuksella, että vuokra-asuntosi vaihtuvuus on suuri ja pahimmassa tapauksessa tyhjiä kuukausia kertyy vuosittain.
Kysy kuulumisia ja palautetta, vie vaikka kahvipaketti vuokralaisillesi Jouluisin. Kukaan ei halua olla kiltille ihmiselle ilkeä. Muista se, että mahdollisuus toimia vuokranantajana on suuri etuoikeus mitä pitää vaalia. Vuokralaiset ovat tärkeimpiä asiakkaitasi ja ilman heitä sinulla ei ole bisnestä. Vain kasa tiiltä joka ei sellaisenaan tuota euroakaan.
Toivottavasti artikkelista oli hyötyä ja jos kysymyksiä heräsi, niin vastaan mielelläni jatkokysymyksiin!
