Asuntomarkkinakatsaus 01/2025
Tällä kertaa blogissa pohditaan hieman sitä miltä markkina näyttää tammikuussa 2025 ja miltä voisi asuntomarkkinan tulevaisuus näyttää. Tarkastellaanpa aluksi hieman lukuja verrattuna vuoden takaiseen.
Jos katsotaan Helsingin hintakehitystä vanhojen asuntojen osalta, huomaamme että vuonna 2023 keskineliöhinta oli 4940€/m2, kauppoja tehtiin 7059kpl ja keskimääräinen myyntiaika oli 92 päivää. Kun katsotaan samoilla spekseillä vuotta 2024 ovat luvut seuraavat: 4877€/m2, 7128 ja 105 päivää. Näin ollen vuodesta 2023 vuoteen 2024 hinnat laskivat n. 1,3%, kauppoja tehtiin n. 1% enemmän ja myyntiaika piteni 13 päivää.
Jos tilannetta katsotaan koko Suomen tasolla huomataan samantyyppistä trendiä. Hinnat 2023-2024 koko Suomen tasolla itse asiassa nousivat 6,4%, kauppamäärät kasvoivat 2,9% ja myyntiaika piteni 10 päivää.
Vanhojen asuntojen hinnat koko Suomi 2023 €/m2 = 2262€/m2
Kauppamäärät koko Suomi 2023 kpl = 56.820 kpl
Myyntiaika koko Suomi 2023 pv =122 pv
Vanhojen asuntojen hinnat koko Suomi 2024 €/m2 = 2407€/m2
Kauppamäärät koko Suomi 2024 kpl = 58.463 kpl
Myyntiaika koko Suomi 2024 pv = 132 pv
Vertailun vuoksi; Helsingissä hinnat laskivat vuodesta 2022 vuoteen 2023 6,8% ja koko Suomen tasolla n. 2%. Kauppoja tehtiin vuonna 2023 vuoteen 2022 verrattuna Helsingissä 22% vähemmän ja koko Suomessa n. 20% vähemmän. Helsingissä myyntiaika nousi vuodesta 2022 vuoteen 2023 13 päivällä ja koko Suomessa 19 päivällä.
Vielä kun katsotaan oheisia kuvaajia, joista toinen kuvaa asuntojen hintojen kehitystä Töölössä ja toinen koko Helsingin tilannetta, voitaneen todeta että kovin lasku lienee takanapäin.
Nyt elämme hetkessä, jossa korot (Euribor 12kk) ovat huippulukemista n. 4,2% tulleet alas n. 2,5%:iin. Talous on toki sekä Suomessa että Euroalueella alkanut sakkaamaan, joten korkoja pitääkin laskea. Myös inflaatio on tullut alas, kuten korkojen noustessa pitäisikin. Eurooppa on edelleen sodan keskellä ja maailman tilanne sekä lähi-idässä että kauko-idässä on huolestuttava ja tämä onkin omiaan ruokkimaan epävarmuutta myös asuntomarkkinoilla. Lisäksi hidastuva talous sekä kotimaassamme että Euroalueella ajaa yrityksiä säästölinjalle, joka taas näkyy epävarmuutena asuntomarkkinoilla.
Mitä tästä kaikesta pitäisi ajatella?
Itse näen asian seuraavasti; historia toistaa itseään. Kaikki sodat loppuvat aikanaan ja toki uusiin on syytä varautua. Asuntomarkkinat ja muutkin markkinat poksahtavat tasaisin väliajoin, kuten nitisevä pankkijärjestelmämmekin. Jos siis katsotaan asiaa pitkällä aikavälillä, on tilanne siinä mielessä syytä ottaa viileästi. Lähinnä viittaan tällä siihen ajatukseen, kannattaako rahaa seiniin laittaa kiinni laisinkaan. Kyllä kannattaa. Toki jos asiaa miettii puhtaasti sijoitusnäkökulmasta, on keskustelu sitten ihan toinen eikä lähdetä tässä kirjoituksessa siihen.
Kuitenkin oman asunnon hankintaa miettivälle tulevaisuus näyttää aika lailla levolliselta. Tässä muutamia asioita jotka saattavat tällä hetkellä asuntomarkkinalla mietityttää.
Miten käy korkojen tulevaisuudessa?
Tällä hetkellä konsensus on, että euribor12kk liikkuisi vuoden 2025 loppupuolella n. 2% tuntumassa. Tätä veikkaillaan myös ns. keskipitkän aikavälin keskiarvoksi. Kuten olemme nähneet, ei koskaan voi sanoa mitään varmaksi, mutta korkea inflaatio joka korkoja vuonna 2022 nosti näyttää johtuvan pitkälti Venäjän aloittaman hyökkäyssodan sekä sitä edeltäneen koronaviruksen aiheuttamista tuotannon haasteista jotka nostivat hintoja. EKP:n inflaatiotavoite on 2% vuodessa jota nyt lähestymme, ja jos siinä pysytään olisi neutraali korkotaso n. 2% luokassa.
Entä jos asuntoni menettää arvonsa?
Pitkällä aikavälillä asuntojen hinnat ovat Suomessa aina nousseet. Vanhojen osakeasuntojen hintaideksi PK -seudulla on vuodesta 1989 vuoteen 2024 noussut 175 pisteestä 450 pisteeseen. Jos siis olisit ostanut PK -seudulta asunnon vuonna 2000 ja maksanut siitä 300t€ olisi asunnon arvo tänään 571t€. Jos taas asunto olisi ostettu vuonna 1989 hintaan 300t€ olisi sen hinta tänään 770t€.
Entä jos menetän työpaikkani?
Murehdimme monesti asioita, joista suurin osa ei tapahdu koskaan tai ainakaan se pahin ei tapahdu. Jos kuitenkin näet että oman työpaikan menettäminen on mahdollista, huomioithan että on olemassa vakuutuksia joilla pystyt turvaamaan lainanmaksusi. Lisäksi olet mahdollisesti työttömyyskassan jäsen ja saat työttömyydenkin ajalta tuloa. Lisäksi on myös hyvä muistaa että työttömyys ei ole ikuinen tila jos et niin itse halua vaan uusia paikkoja tulee kyllä vastaan.
Entä jos Suomeen tulee sota?
On toki mahdollista ja samaan aikaan mahdotonta. Kukaan ei voi tietää sitä. On kuitenkin hyvä muistaa että Suomessa on yksi maailman parhaista puolustusjärjestelmistä ja etenkin isojen kaupunkien kuten Helsingin osalta. Ilmapuolustus, väestonsuojelu, reservi yms. ovat kaikki aina olleet huipputasoa ja viime vuosina entiseestään parannettuina. Lisäksi olemme Naton jäsenvaltio.
Entä jos Suomi ei tarvitsekaan enempää asuntoja?
Maahanmuutto oli ennätyslukemissa vuonna 2023. Tammi-maaliskuussa 2024 se oli sitäkin kovempaa ja nettomuutto Suomeen oli n. 12.000 henkilöä vuoden 2024 ensimmäisellä kvartaalilla. Syntyvyys samalla ajalla oli n. 11.000 henkilöä ja kuolleisuus 15.000 henkilöä. Näin ollen Suomen väkiluku kasvoi nettona vuoden 2024 1. kvartaalilla 8000 henkilöllä. Vuodessa tämä tekee 32.000 henkilöä. Asuntoja siis tarvitaan tulevaisuudessakin, varsinkin kasvukeskuksissa.
Miltä tulevaisuus näyttää?
Vuosi 2022 oli asuntokaupan ennätysvuosi, 2023 selkeästi huonompi ja 2024 taas parempi kuin 2023. Tilastot näyttävät siltä, että asuntojen hintojen lasku on pysähtynyt ja että madon vuosi oli 2023. Korot ovat laskemaan päin, väestö kasvaa kymmenillä tuhansilla per vuosi. Uusia asuntoja ei juuri nyt rakenneta. Talous kasvaa pitkässä juoksussa aina ja sen mukana asuntojen kysyntä ja hinnat, kuten kaikkien tuotteiden hinnat. Kaikki sodat loppuvat aikanaan ja tätä kirjoittaessa keskustellaan jo aika avoimesti siitä miten Ukrainaan saataisiin rauha. Kun sen aika tulee, tulee mieliala koko Euroalueella ja myös Suomessa kohenemaan. Irtisanomisten jälkeen päästään taas uudelle kasvu-uralle jolloin myös asuntojen kysyntä kasvaa.
Pankit ennustavat nyt 2-4% asuntojen hintojen nousua vuodelle 2025. Suomen kiinteistönvälittäjien katsauksessa ennustetaan että kauppamäärät kasvavat vuonna 2025 5-10%. Korkojen odotetaan edelleen laskevan n. 2% tuntumaan.
Jos siis minulta kysytään, näkyy tunnelin päässä jo erittäinkin kirkasta valoa.
Asuntoterveisin, Tomi Hyttinen
Tokko LKV
