Asuntosijoittaminen korkeammassa korkoympäristössä.
Asuntosijoittaminen sai nollakorkoaikana kunnon boostin moneltakin kannalta katsottuna. Pitkäaikaisvuokrauksen tuotot olivat korkotasoon nähden hyvällä tasolla ja flippauskin onnistui lähes poikkeuksetta sillä asuntojen arvot nousivat myös luonnollista kautta. Lyhytaikaisvuokrauksella taottiin miltei satumaisia tuottoprosentteja pääoman kustannukseen nähden. Mutta vuoden 2022 jälkeen tilanne muuttui kertaheitolla haastavammaksi varsinkin jos velkavipu oli ahkerassa käytössä.
Kun raha ei enää ollut ilmaista, alkoi 5% vuokratuotto tuntumaankin jo haastavalta kun rahasta piti marginaalin kera maksaa sama tai korkeampi hinta ellei ollut sitonut lainaansa alhaisten korkojen aikaan kiinteään korkoon tai suojannut lainaansa esim. korkokatolla. Osalle tämä tuli varmasti mieleen, mutta ei läheskään kaikille, olihan pitkään valloillaan ajatus että jos ja kun korot jossain vaiheessa nousevat, ne nousevat hitaasti ja salkun uudelleenjärjestelyyn on aikaa. Vaan eipä ollut.
Onko asuntosijoittaminen siis kuollut?
Ei suinkaan, on edelleen useita tapoja virittää tuottoja vastaamaan korkotason nousuun ja etenkin uusille sijoittajille meneillään oleva markkina tarjoaa erinomaisia mahdollisuuksia. Olennaista on miettiä sitä, millainen strategiasi on. Jos etsit puhtaasti kassavirtakohteita, voi olla että niitä pitää nyt etsiä hieman kauempaa keskustasta tai sitten kutitella tuottoja muilla keinoin, kuten lyhytaikaisvuokrauksella. Toisaalta, ainakin historiallisesti asuntojen hinnat ovat talouden kasvaessa aina nousseet, joten jos olet arvonnousuun perustava sijoittaja ja uskot siihen että asuntojen arvot nousevat tulevaisuudessa, pieni hetkellinen kassavirtavaje tuskin kaataa venettä.
Alla kevyt laskuesimerkki siitä miten paljon 200t€ asunnon hinnan olisi pitänyt reagoida alaspäin jotta kassavirtapositiivinen matematiikka toimisi. Se, onko tällaisia diilejä saatavilla tällä hetkellä on pitkälti kiinni omasta aktiivisuudesta, mutta alla oleva onkin lähinnä esimerkki siitä miksi on hyvä miettiä omaa strategiaa ja sitä miten sitä pitää muuttaa jos mielii kassavirran pitää positiivisena.
Matalat korot, korkeampi asunnon hinta
Pitkäaikaisvuokraus
Asunnon hinta = 200.000€
Lainan kokonaiskorko p.a. sis. marginaalin = 1%
Lainoitusaste = 75%
Laina-aika = 20v
Vuokratulo – vastike = 700€/kk
Vuokratuotto %/vuosi = 4,2%
Korot/kk = 125€/kk
Korko+lyhennys/kk (kiinteä tasaerä) = 690€/kk
Kassavirta/kk = 10€/kk
Oman pääoman tuotto % = 13,8%
Matalat korot, korkeampi asunnon hinta
Lyhytaikaisvuokraus
Asunnon hinta = 200.000€
Lainan kokonaiskorko p.a. sis. marginaalin = 1%
Lainoitusaste = 75%
Laina-aika = 20v
Vuokratulo – vastike = 1150€/kk
Vuokratuotto %/vuosi = 6,9%
Korot/kk = 125€/kk
Korko+lyhennys/kk (kiinteä tasaerä) = 690€/kk
Kassavirta/kk = 460€/kk
Oman pääoman tuotto % = 24,6%
Korkeat korot, matalampi asunnon hinta
Pitkäaikaisvuokraus
Asunnon hinta = 120.000€
Lainan kokonaiskorko p.a. sis. marginaalin = 4,2%
Lainoitusaste = 75%
Laina-aika = 20v
Vuokratulo – vastike = 700€/kk
Vuokratuotto %/vuosi = 7%
Korot/kk = 315€/kk
Korko+lyhennys/kk (kiinteä tasaerä) = 555€/kk
Kassavirta/kk = 145€/kk
Oman pääoman tuotto % = 15,4%
Korkeat korot, matalampi asunnon hinta
Lyhytaikaisvuokraus
Asunnon hinta = 120.000€
Lainan kokonaiskorko p.a. sis. marginaalin = 4,2%
Lainoitusaste = 75%
Laina-aika = 20v
Vuokratulo – vastike = 1150€/kk
Vuokratuotto %/vuosi = 11,5%
Korot/kk = 315€/kk
Korko+lyhennys/kk (kiinteä tasaerä) = 555€/kk
Kassavirta/kk = 595€/kk
Oman pääoman tuotto % = 33,4%
Kuten ylläolevasta esimerkistä huomaamme, oman pääoman tuottoasteet ovat esimerkiksi lyhytaikaisvuokraamisella hyvinkin houkuttelevalla tasolla. On toki sitten oma pohdintansa kuinka paljon epävarmuutta haluaa sietää ja tehdä töitä sijoituksen eteen, sillä lyhytaikaisvuokraus ei ole yhtä stabiilia kuin pitkäaikaisvuokraus. Mutta yllä olevan esimerkin ei tarvitse tarkoittaa välttämättä lyhytaikaisvuokrausta, vaan esimerkiksi sijoituskohteen vaihtoa. Edelleen korostan sitä, että on tärkeää miettiä omaa strategiaa; oletko kassavirtasijoittaja vai arvonnoususijoittaja.
Tällä tarkoitan sitä, että vaikka 200t€ asuntoa et saisikaan ostettua 120t€ hintaan, voit saada sillä jotain muuta. Liiketilat, varastot, autotallit yms. tarjoavat yleensä asuntoja korkeampia tuottoja joilla voit myös virittää salkkuasi korkeampaan korkotasoon vastaavaksi jos siis positiivista kassavirtaa metsästät. Tai sitten yksinkertaisesti siirtää asuntohankintaa sellaisille paikkakunnille, joissa vuokratuotto on parempi kun asuntojen hinnat ovat alhaisempia.
Yksi tapa muokata salkkua on myös hajauttaminen kassavirta- sekä arvonnousukohteisiin. Tällöin voisit miettiä asiaa niin, että saat salkkusi kassavirran positiiviseksi mutta jätät mahdollisuuden hyötyä kuitenkin myös arvonnoususta. Alla esimerkki.
Arvonnousukohde (esim. asunto Helsingin keskustasta)
Asunnon hinta = 200.000€
Lainan kokonaiskorko p.a. sis. marginaalin = 4,2%
Lainoitusaste = 75%
Laina-aika = 20v
Vuokratulo – vastike = 700€/kk
Vuokratuotto %/vuosi = 4,2%
Korot/kk = 525€/kk
Korko+lyhennys/kk (kiinteä tasaerä) = 925€/kk
Kassavirta/kk = -225€/kk
Oman pääoman tuotto % = 4,2%
Kassavirtakohde (esim. asunto ulkopaikkakunnalta tai muu tila)
Asunnon/tilan hinta = 120.000€
Lainan kokonaiskorko p.a. sis. marginaalin = 4,2%
Lainoitusaste = 75%
Laina-aika = 20v
Vuokratulo – vastike = 1170€/kk
Vuokratuotto %/vuosi = 11,7%
Korot/kk = 315€/kk
Korko+lyhennys/kk (kiinteä tasaerä) = 555€/kk
Kassavirta/kk = 615€/kk
Oman pääoman tuotto % = 34,2%
Salkun keskiarvo
Vuokratuotto = 7,95%
Kassavirta/kk = 390€/kk
Oman pääoman tuotto % = 19,2%
Ylläolevat esimerkit on laskettu niin, että viitekoron on oletettu olevan 3,2% tuntumassa ja marginaalin 1% tuntumassa. Jos korot nousevat, niin toki luvut heikkenevät mutta jos ne laskevat, kuten tätä kirjoittaessa elokuussa 2024 on tapahtumassa, luvut paranevat entisestään.
Ideana tässä kirjoituksessa onkin pohtia sitä, miten vallitsevassa tilanteessa on aina vaihtoehtoja eikä ole syytä vaipua synkkyyteen. Kiinteistöjen arvot laskevat aina korkojen noustessa ja toisinpäin, ja juuri siksi tuotot ja tuottovaatimuksen liikkuvat niiden mukana. Ei siis ole niin että matalien korkojen aikaan saisit ostettua esimerkiksi asuntoja samaan hintaan kuin korkeiden korkojen aikana, mutta silloin ei myöskään pääomaa sitoudu niin paljon ja jos oletetaan (kuten on käynyt) että vuokrataso ei olennaisesti muutu, voi edelleen löytää oikeinkin hyviä kombinaatioita asuntosijoittamisessa. Olennaista on toimia luovasti ja aktiivisesti päivittää salkkuaan jos sille kokee tarvetta. Oman strategian miettiminen on myös avainroolissa, sekä tietenkin se miten isolla velkavivulla haluaa / on tarvetta operoida. Isolla käteiskassalla operoiva voi löytää houkuttelevampia omaisuusluokkia täysin muualta kuin asuntojen tai kiinteistöjen maailmasta. Asuntosijoittamisessa olennaista onkin kiinnittää huomioita oman pääoman tuottoon.
Jos esimerkiksi voit ostaa 30.000 eurolla jotain sijoitusinstrumenttia, saat sillä todennäköisesti 30.000 eurolla osakkeita mutta voisit ostaa vaihtoehtoisesti 120.000 euron asunnon. Pitkällä aikavälillä osakemarkkina on tuottanut n. 8% tuoton, jolloin tässä esimerkissä oman pääoman tuotto on 8% p.a. kun taas ylläolevan arvonnousukohteen esimerkin mukaan korkeammassa korkoympäristossä ostetun 120.000 euron asunnon oman pääoman tuotto on ollut 15,4% p.a. Samalla omalla pääomalla olet siis velkavipua hyödyntäen saanut korkeamman oman pääoman tuoton asuntosijoituksestasi. Tämä esimerkki eivätkä muutkaan esimerkit ota huomioon likviditeettiä (osakkeilla erittäin hyvä, asunnoilla ei niin hyvä) tai mahdollisia tulevia korjauksia (osakkeissa ei ole, asunnoissa on aina). Nekin ovat asioita jotka vaikuttavat tietenkin sijoituspäätökseen.
Toivottavasti sait tästä kirjoituksesta hyödyllistä tietoa ja se ainakin herätteli ajatuksiasi.
Disclaimer: Tämä ei ole sijoitusneuvontaa tai suositus tehdä sijoituspäätoksiä. Yllä olevat esimerkit ovat ajatuksia herätteleviä laskennallisia esimerkkejä.
Asuntoterveisin, Tomi Hyttinen / Tokko LKV
