Korkojen vaikutus asuntojen hintoihin.

Lukuaika n. 6min

Korkojen vaikutus asuntojen hintoihin

Tänä vuonna olemme saaneet tottua taas siihen kun rahalla on hinta. Reipas korkojen nousu vuodessa nollasta neloseen on saanut monet miettimään sekä asunnon ostoa että myyntiä. Koroilla kun on ihan suora korrelaatio asuntojen hintoihin. Mutta miten korot vaikuttavat asuntojen hintoihin? Tarkastellaanpa seuraavaksi hieman.

Koron vaikutus asuntolainaan ja kuukausierään

Aloitetaan pohjustamalla sitä miksi korot korreloivat asuntojen hinnan kanssa. Yksinkertaisesti kyse on puhtaasti siitä, että jos oletetaan että mikään muu asia kuin korot eivät muutu (eli palkat tai muut tulot eivät kasva ja toisaalta muut menot eivät myöskään pienene) niin meillä on edelleen tietty budjetti asumiseen. Kun korot nostavat kuukausittaista asumismenoamme, tarkoittaa se sitä että yhtälö ei enää toimi ja on pakko alkaa etsimään sellaista asumisratkaisua jossa kuukausibudjetti taas riittää.  

Esimerkki. Jos asuntolainaa on ollut nollakorkoajassa vaikka 400.000€ ja marginaali on ollut 0,5% tarkoittaa se sitä että lainan kokonaiskorko on ollut 0,5% vuodessa. Tämä on tehnyt 25 vuoden lainassa noin 1420e/kk suuruisen loven lompakkoon lainanlyhennysten ja korkojen kanssa. Lyhennystyyppinä käytetty annuiteettilainaa.

Jos sama laina siirretään tähän hetkeen jossa kokonaiskorko olisikin 4,5% vuosittain kurittaisi sama määrä lainaa meitä n. 2220e/kk. Eli noin 800e/kk enemmän.

Jotta pystyisimme pitämään tällä korkotasolla kulut kurissa tarkoittaisi se sitä että meillä voisi olla lainaa n. 260.000€ edestä jolloin kokonaiskorolla 4,5% per vuosi olisi kuukausierämme noin 1445€.

Jos käännetään asia niin, että kuinka paljon 260.000€ on 400.000€ summasta tulee lukemaksi 65%. Eli toisin sanoen, asuntolainojen koon pitäisi tippua noin 35% jotta pystymme elämään tässä korkoympäristössä samaa elämää kuin nollakorkojen aikaan. Tähän kun otetaan korkojen nousu huomioon vielä esim. autolainassa ja muissa mahdollisissa lainoissa alamme ymmärtää että kyseessä ei ole ihan pieni asia.

Toki on syytä muistaa että keskimääräisesti katsottuna Suomalaisella asuntokunnalla on asuntolainaa n. 100.000€ mutta esimerkiksi pääkaupunkiseudulla summat ovat usein korkeampia. Lisäksi on hyvä muistaa että korkojen nousulla pyritäänkin hillitsemään muuta kulutusta jotta saataisiin hintojen nousu eli inflaatio kuriin ja osa nollakorkoajan kulutuksesta siirtyy nyt korkokitaan eli asuntolainan lyhennykseen.

Koron vaikutus asunnon hintaan

Edellä olevassa esimerkissä kuvattiin siis sitä miten korkojen nousun teoriassa pitäisi vaikuttaa asuntolainan kokoon. Ihan suoraan asuntojen hinnat eivät ole 35% edestä vuodessa tippuneet vaikka periaatteessa asuntolainan kautta laskemalla näinkin hurjia lukemia tulee esiin.

Nordea ekonomisti Juho Kostiainen esitti Helsingin Sanomissa laskelman, jonka mukaan yhden prosenttiyksikön nousu koroissa vaikuttaisi asuntojen hintoihin laskevasti noin 3-5% verran. Jos tällä kaavalla mietitään, olisi asuntojen hintojen pitänyt tippua vuodessa noin 16% euribor 12:n ollessa n. 4% tuntumassa elokuussa 2023. Ihan näin rajusti ei kuitenkaan keskimääräisesti ole käynyt, sillä tilastokeskuksen mukaan asuntojen hinnat olisivat reagoineet koko maassa n. 7,4% vuoden takaisesta ja Helsinki-Vantaa akselilla n. 10%. Alueellisia eroja toki on, ja tiedän tapauksia ihan Helsingin kantakaupungistakin jossa hinnat ovat reagoineet jopa 20% alaspäin. Toisaalta on tapauksia jossa hinnat eivät ole muuttuneet mihinkään. Äärilaidat ovat äärilaitoja, mutta tässäkin on hyvä muistaa se, että jokainen tilanne on aina yksilöllinen eikä lehtien kauhukirjoituksiakaan kannata lukea kuin piru raamattua.

Yhteenveto

Jos siis vedetään hieman yhteen niin voidaan havaita että haluttaessa pitää kulut samalla tasolla tässä korkoympäristössä kuin nollakorkoympäristössä, tulisi asuntolainamme olla noin 35% pienempi. Ekonomistien laskelmien mukaan taas asuntojen hintojen olisi pitänyt reagoida noin 16% alaspäin vuoden takaisesta. Asunnot ovat tilastokeskuksen mukaan laskeneet vuodessa koko Suomessa keskimäärin 7,4% ja PK -seudulla noin 10%.

Fakta on kuitenkin se, että iso osa asuntojen hintojen tiputuksesta selittyy juuri korkojen nousulla ja toivottavasti tämä kirjoitus avasi hieman sitä miksi ja miten paljon. Paljon on myös sitä liikkeellä, että vaikka oma talous asunnon vaihdon kestäisikin niin ei haluta tehdä mitään ennen kuin varmistutaan siitä että hinnat eivät enää laske ja siitä että korkotaso stabiloituu ja pystytään taas budjetoimaan. Tiedän paljon tapauksia jossa asunnon vaihto on ollut mielessä jo vuoden päivät, mutta tunnelma on odottava.  

Jos korkoympäristö kääntyy edes hiljalleen toiseen suuntaan, kuten tällä hetkellä tätä kirjoittaessa elokuussa 2023 on odotettavissa niin voi olla, että ainakin jossain määrin ostajan kissanpäivät ovat ohi. Suosittelen siis nyt etenkin asuntosijoittajia ja ensiasunnon ostajia ja muitakin joilla oman asunnon myynti ei ole esteenä tekemään liikkeitä, sillä on mahdollista että kohta ei saa enää ihan yhtä rauhassa miettiä.

Asuntoterveisin, Tomi Hyttinen / Tokko LKV