Tässä artikkelissa pohditaan sitä, onko omistusasuminen PK -seudulla aikavälillä 2015 – 2024 ollut kannattavaa verrattuna vuokralla asumiseen. Artikkeli ei ole tutkimus, ja siinä ei ole otettu huomioon mm. inflaatiota tai palkkojen kehitystä. Kirjoituksen tarkoitus on enemmänkin tarkastella yleisellä tasolla sitä, miten omistuasuminen näyttäytyy asunnon omistajan näkökulmasta varallisuuden kasvattajana. Materiaalina on käytetty tilastokeskuksen tarjoamaa dataa aikavälillä 2015-2024 koskien PK -seudun kaikkia asuntotyyppejä.

Jos katsotaan ihan alkuun sitä, miten asuntojen hinnat ovat kehittyneet aikavälillä 2015 - 2024 voimme huomata, että kuvan mukaisesti indeksi on noussut n. 420 pisteestä n. 450 pisteeseen. Tämä tarkoittaisi sitä, että jos olisimme ostaneet vuonna 2015 asunnon jonka hinta on ollut 300t€ olisi asunnon hinta tänään. 321t€. Arvonnousua 10 vuoden ajalta olisi siis tullut n. 21t€. Vertailun vuoksi; jos asunto oltaisiin ostettu vuoden 2000 alussa, olisi indeksi kohonnut n. 235 pisteestä 450 pisteeseen tarkoittaen että 300t€ asunto tuolloin ostettuna olisi tänä päivänä n. 574t€ arvoinen.

Kun tarkastellaan korkoja, huomataan että euribor 12kk oli tammikuussa 2015 n. 0,3% tietämissä ja vuoden 2024 alussa n. 3,5%. Jos oletetaan että pankin marginaali olisi n. 0,5% olisimme keskiarvolla mitattuna maksaneet korkoa asuntolainastamme noin 2,4% p.a. Tässä on huomioitava toki se, että nollakorkoaika kesti pitkään ja ns. korkeat korot ovat olleet olemassa vasta hetken. Mutta kuten aikaisemmin todettua, kyseessä ei ole tieteellinen tutkimus vaan ajatuksia herättävä kirjoitus.

Joka tapauksessa, jos oletetaan että olisimme 10 vuoden ajalta maksaneet korkoa n. 2,4% 300t€ summasta, olisimme maksaneet korkoa tuolta ajalta yhteensä noin 57t€. Lyhennyksiä olisimme maksaneet n. 133t€ ja vastikkeita n. 30t€. Vastikkeena oletuksena käytetään hintaa 5,5€/m2 joka on tällä hetkellä alueen vastaavien asuntojen vastikkeen keskimääräinen neliöhinta (45m2 kaksio Töölössä). Oletetaan varmuudeksi vielä taloyhtiön korjaukset 10 vuoden ajalta 2t€/vuosi eli yhteensä 20t€ kymmenen vuoden ajalta.

Näin asumiskulut koko 10v ajalta olisivat noin 240t€ eli kuukautta kohden noin 2000€/kk ja kulujen eli korkojen, vastikkeen sekä korjausten kokonaissumma koko ajalta 107t€.

Vuokria tarkastellessa huomataan, että vuokrat ovat vuodesta 2015 vuoteen 2024 kohonneet indeksiluvusta 100 noin 113:sta. Jos esimerkkinä otetaan tänään Helsingin Töölössä maksava n. 45m2 kerrostaloasunto, sen vuokra tänään olisi n. 1150e (25,5€/m2) joka tarkoittaisi sitä että vuonna 2015 sen vuokra olisi ollut noin 1018€/kk. Keskimääräisesti vuositasolla vuokraa oltaisiin siis maksettu n. 1084€/kk. Kymmenen vuoden ajalta vuokraa oltaisiin siis maksettu yhteensä n. 130t€.

Yhteenveto

Näin ollen siis jos olisimme ostaneet asunnon vuonna 2015 300t€ hinnalla PK -seudulta, tässä esimerkissämme 45m2 kaksion Töölöstä, olisi lopputulos seuraava:

Omistusasuminen 10v ajalta vuodesta 2015 vuoteen 2024

• Korot = 57.000€

• Vastikkeet = 30.000€

• Korjaukset = 20.000€

• Lyhennykset = 133t€

• Kokonaisasumiskulut kuukaudessa = 2000€/kk

• Asumiseen käytetty raha 10 vuoden aikana = 240.000€

• Nettovarallisuus 10 vuoden asumisen jälkeen = 154.000€

• Asumisen kulut 10 vuoden aikana = 107.000€

Vuokralla asuminen 10v ajalta vuodesta 2015 vuoteen 2024

• Vuokra = 130.000€

• Kokonaisasumiskulut kuukaudessa = 1084€/kk

• Asumiseen käytetty raha 10 vuoden aikana = 130.000€

• Nettovarallisuus 10 vuoden asumisen jälkeen = 0€

• Asumisen kulut 10 vuoden aikana = 130.000€
  

Näin ollen 10 vuoden aikana vuodesta 2015 vuoteen 2024 omistusasumisessa esimerkkiasunnon ollessa kyseessä asumisen kulut ovat olleet pienemmät ja nettovarallisuus on karttunut mukavasti. Asumiseen käytetty raha on kuitenkin ollut kuukausitasolla melkein kaksinkertainen. Vuokralla asuminen on ollut kuukausimenojen kannalta edullisempaa, mutta toisaalta nettovarallisuuttakaan ei ole tällöin kertynyt ja kokonaisuudessa kulujen osuus on ollut suurempi.

Mielenkiintoinen vertaus vielä sellaisesta tilanteesta, jossa oltaisiin asuttu vuokralla mutta sijoitettu omistusasumisen ja vuokralla asumisen erotuksesta jäävä summa esimerkiksi 6% vuosituotolla arvopaperimarkkinoille. Saamme nopeasti selville että sijoittamalla 900e/kk näin, olisimme 10v ajalla saavuttaneet nettovarallisuuden 147.000€ joka vastaa siis suurinpiirtein sitä nettovarallisuutta jonka olisimme saavuttaneet ostamalla kaksion Töölöstä vuonna 2015. Tällöin rahaa olisi mennyt saman verran kuukaudessa kuin omistusasumisessa, mutta varallisuuden kartuttaminen olisi siirretty erilaiseen omaisuusluokkaan (arvopaperit vs. asunnot). Jääkin lukijan pohdittavaksi kumpi tuntuu omalta vaihtoehdolta, mutta on hyvä muistaa että jos puhtaasti taloudellisesta näkökulmasta asiaa katsoo, on monia tapoja kartuttaa nettovarallisuutta.

Sitten on toki monia muita seikkoja, kuten se mitä itse arvostaa asumisessa. Omistajana pääset vaikuttamaan paljon enemmän oman näköiseen asumiseen mutta toisaalta asunnon vaihtaminen ei ole niin joustavaa kuin vuokralla asumisessa. Myöskään omaisuusluokkana asunto ei ole yhtä likvidi kuin arvopaperit. Toisaalta myöskin aikavälillä 2015 – 2024 asuntojen hintojen kehitys on ollut huonoa johtuen pitkälti viimeisten vuosien negatiivisesta kehityksestä; pitkällä aikavälillä asuntojen hinnat ovat nousseet paremmin mutta toisaalta niin on arvopaperimarkkinoillakin voinut tehdä jopa satumaisia tuottoja.

Kiitos kun luit artikkelin ja toivottavasti se herätti sinussa ajatuksia. Jos asunnonvaihto on mielessä, niin olen mielelläni käytettävissä!

Asuntoterveisin, Tomi / Tokko LKV