Asunnon ostaminen; miten luet taloyhtiön papereita?
Lukuaika 10min
Asunnon ostaminen on iso asia, ja siihen liittyy paljon elementtejä joissa on oltavat tarkkana. Ennen kaikkea huomiota kannattaa kiinnittää taloyhtiön kuntoon tai kiinteistöjen tapauksessa rakennusten kuntoon nimenomaan rakenteiden kannalta. Pinnat on helppo uusia, mutta syvemmällä muhivat mahdolliset pommit ovat vaikeampia.
Tässä artikkelissa keskitymme As. Oy -muotoisen asunnon ostoon ja ennen kaikkea sen taloyhtiön papereihin.
MIHIN DOKUMENTTEIHIN MINUN TULEE TUTUSTUA ASUNTOA OSTETTAESSA?
Käytännössä mikään laki ei velvoita esimerkiksi yksityishenkilön myydessä asuntoa, esittämään mitään tiettyjä dokumentteja asunnosta vaan on pitkälti ostajan velvollisuus tällaisessa tilanteessa olla perillä siitä, mitä dokumentteja yhtiöstä ja asunnosta pitää nähdä että ostopäätöksen voi turvallisesti tehdä.
Sen sijaan välitysliikkeen myydessä asuntoa määrittelee asuntomarkkinointiasetus sekä välityslaki sen, mitä dokumentteja huoneistosta tulee olla ostajan nähtävillä kun kauppaa ollaan tekemässä.
Suosittelen kuitenkin vahvasti, että myös yksityishenkilöiden tehdessä kauppaa, ostajana hankit itsellesi seuraavat dokumentit.
Isännöitsijäntodistus (Aina pakollinen välitysliikkeen myydessä asuntoa)
Energiatodistus (Jos laadittu, aina pakollinen välitysliikkeen myydessä asuntoa)
Yhtiöjärjestys (Aina pakollinen välitysliikkeen myydessä asuntoa)
Viimeisin tilinpäätös (Aina pakollinen välitysliikkeen myydessä asuntoa)
Talousarvio (Jos laadittu, aina pakollinen välitysliikkeen myydessä asuntoa)
Pohjapiirros (Aina pakollinen välitysliikkeen myydessä asuntoa)
PTS tai vastaava kuntoa koskeva selvitys (Jos laadittu, aina pakollinen välitysliikkeen myydessä asuntoa)
Lisäksi seuraavia dokumentteja saattaa olla tarpeen hankkia tai tarkastella esim. vuokratun asunnon tai uudiskohteen kohdalla.
Kaavoitustiedot/kaavamuutokset
Selvitys osakkeiden mahdollisesta panttauksesta
Huoneenvuokrasopimus
Suorituskyvyttömyysvakuus
Rakennustapaselostus
Rakennuspiirustukset
“Välitysliikkeen myydessä asuntoa määrittelee asuntomarkkinointiasetus sekä välityslaki sen, mitä dokumentteja huoneistosta tulee olla ostajan nähtävillä.”
ISÄNNÖITSIJÄN TODISTUS
Isännöitsijäntodistus on yksi tärkeimmistä ellei tärkein dokumentti kaikista. Siitä selviävät mm. myytävien osakkeiden (eli siis asunnon) omistusoikeus. Onko myyjä siis oikeasti asunnon omistaja ja voi ylipäätään tehdä asunnosta kauppaa?
Lisäksi isännöitsijäntodistuksesta eli ”issarista” selviää mahdollinen asunto-osakkeita rasittava yhtiölaina ja mahdolliset maksamattomat yhtiövastikkeet sekä käyttömaksut.
Kaiken kaikkiaan isännöitsijäntodistuksessa kannattaa kiinnittää huomiota siihen, että asunnon perustiedot ovat sitä mistä on puhuttu. Dokumentti antaa kattavan yleiskuvauksen asunnosta sekä usein isännöitsijäntodistukseen on kirjattu myös päätetyt tulevat isot remontit jotka tulevat mahdollisesti rasittamaan asunto-osakkeita.
Isännöitsijäntodistuksesta tulee siis myös ilmetä jo päätetyt remontit, jotka aiheuttavat merkittäviä kustannuksia osakkaille ja jos tällaisista ei ole mainintaa, kannattaa ehdottomasti vielä kysyä isännöitsijältä tai hallituksen puheenjohtajalta onko tällaisia tiedossa.
Voit lukea lisää isännöitsijäntodistuksesta isännöintiliiton kotisivuilla.
“Kaiken kaikkiaan isännöitsijäntodistuksessa kannattaa kiinnittää huomiota siihen, että asunnon perustiedot ovat sitä mistä on puhuttu.”
ENERGIATODISTUS
Energiatodistus on pakollinen dokumentti suurimmassa osassa tapauksia, ja se tulisi aina olla saatavilla. Joitain poikkeuksia kuitenkin on, ja ne on tarkemmin lueteltuina tässä.
Energiatodistus koskee siis koko taloyhtiötä ja kertoo rakennuksen energiankulutuksesta. Lähtökohtaisesti siis mitä huonompi energialuokitus on, sitä suuremmat ovat kustannukset mm. lämmityksen osalta.
Energialuokat ovat välillä A (paras) – G (huonoin) ja taulukkoa voi lukea niin, että B -luokkaan pääsevät yleensä uusimmat matalaenergiatalot kun taas luokka F voi olla täysin normaali esim. 1930 -luvulla rakennetulle kerrostaloyhtiölle.
Energialuokkaa ei siis kannata säikähtää vaikka se olisi F, vanhat talot on rakennettu lähtökohtaisesti tehottomammiksi, mutta se ei tarkoita sitä että talot olisivat jotenkin huonoja. Toki energialuokkaa pyritään monissa yhtiöissä parantamaan mm. uusimalla ikkunoita ja ovia ja sitä kautta säästämään esim. lämmityskustannuksissa.
Voit lukea lisää energiatodistuksesta tästä.
“Energialuokkaa ei siis kannata säikähtää vaikka se olisi F, vanhat talot on rakennettu lähtökohtaisesti tehottomammiksi, mutta se ei tarkoita sitä että talot olisivat jotenkin huonoja.”
YHTIÖJÄRJESTYS
Yhtiöjärjestys on tärkeä dokumentti niiltä osin, että siitä selviää paljon yhtiön sisäisiä sopimuksia koskevia asioita, kuten kylpyhuoneiden kunnossapitovelvollisuus. Onko esim. vastuu kylpyhuoneista osakkailla vai yhtiöllä ja millä tavalla vastuut jakautuvat? Toinen iso asia on lunastuslauseke; jos sellainen on, on yhtiön osakkailla mahdollisuus lunastaa myytävä asunto itselleen.
Yhtiöjärjestyksestä selviää myös huoneistojen lukumäärä ja huoneistokohtaiset pinta-alat. Voi olla esimerkiksi mielenkiintoista tietää onko yhtiössä paljon pieniä yksiöitä vai isompia perheasuntoja, eli voiko olla niin että suurin osa asunnoista onkin sijoittajien omistuksessa ja vuokralla? Ja toisaalta jos kyseessä on pieni yhtiö ja putkiremontti on tulossa, se voi olla suhteessa kalliimpi kuin isossa yhtiössä.
Yhtiöjärjestykseen kannattaa siis tutustua huolella ja tarkistaa ainakin em. Kohdat.
Voit lukea lisää yhtiöjärjestyksestä mm. Kauppalehden sivuilta tästä.
“Voi olla esimerkiksi mielenkiintoista tietää onko yhtiössä paljon pieniä yksiötä vai isompia perheasuntoja, eli voiko olla niin että suurin osa asunnoista onkin sijoittajien omistuksessa ja vuokralla? Ja toisaalta jos kyseessä on pieni yhtiö ja putkiremontti on tulossa, se voi olla suhteessa kalliimpi kuin isossa yhtiössä.”
TILINPÄÄTÖS
Tilinpäätös on luonnollisestikin erittäin tärkeä dokumentti sillä se kertoo yhtiön numeroina. Lähtökohtaisesti kyseessä on melko laaja dokumentti joten pyrin tiivistämään tähän sen mitä tilinpäätöksestä ainakin kannattaa käydä läpi.
On hyvä myös muistaa, että isännöitsijältä ja As. Oy:n hallituksen puheenjohtajalta voi aina kysyä selvennystä, heidän pitäisi olla tarkasti perillä tilinpäätöksestä kokonaisuudessaan.
Ensinnäkin kannattaa tutustua tilinpäätöksen toimintakertomukseen. Siinä on sanallisesti kerrottu yhtiön viimeisin vuosi, ja vaikka numeroita ei niin ymmärtäisikään saa toimintakertomuksesta hyvän kuvan viime vuoden tapahtumista ja yhtiön tilasta sanallisessa muodossa.
Seuraavaksi kannattaa katsoa tuloslaskelmaa. Jos vastike + muut tuotot ovat riittäneet kattamaan yhtiön menot ja tulos on lähellä nollaa, vaikuttaa siltä että taloutta on hoidettu hyvin. As Oy:n ei ole tarkoitus tuottaa voittoa jotta veroseuraamuksilta säästyttäisiin, joten 0 tulos on niin sanottu tavoitetila.
On myös hyvä katsoa syntyykö yhtiölle vuokratuloja esim. sen omistamista liiketiloista tai huoneistoista; ne voivat pienentää vastiketta merkittävästi ja ovat aina erinomaisia tulonlähteitä.
Jos voittoa on syntynyt reippaasti, on hyvä tarkistaa miksi näin. Periaatteessa on mahdollista että yhtiö kerää etukäteen isompaa vastiketta tulevaa remonttia varten ja syntyy voittoa, mutta tällöinkin voitto tulee rahastoida jotta veroseuraamuksilta vältyttäisiin.
Jos taas tappiota on tullut rutkasti, kannattaa myös tarkistaa mistä on kyse. Tappio ei sinänsä ole pahasta jos yhtiön kassassa on reippaasti rahaa, voi olla että tätä ylijäämää puretaan tarkoituksella. Toisaalta jos tappio johtuu korjauksista mitä yhtiöön on tehty, on hyvin mahdollista että niihin ei välttämättä ole osattu ennalta varautua.
Ongelmia voidaan katsoa olevan silloin, jos iso tappio johtuu jostain yksittäisestä kulusta joka on täysin selittämättömissä, kuten yhtäkkinen hallinointipalkkioiden tai ulkopuolisten palvelumaksujen nousu.
Yhtiön tase kertoo sen, mitä omaisuutta yhtiöllä on (vastaavaa) ja miten se on rahoitettu (vastattavaa). Taseessa kiinnittäisin huomiota ainakin seuraaviin seikkoihin;
Kuinka paljon yhtiöllä on vierasta pääomaa eli velkaa. Velka sinänsä ei ole ongelma jos sitä hoidetaan asianmukaisesti. On kuitenkin hyvä muistaa, että taloyhtiön velat ovat loppuviimein yhtiön velkaa josta sinä omistat osan; eli toisin sanoen jos yhtiö ajautuu ongelmiin veloista vastaavat kaikki yhtiön osakkaat. Tästä on viime aikoina ollut puhetta mm. uudiskohteiden isoissa taloyhtiölainoissa. Jos vaikka 5 osakasta ei pystykään huolehtimaan omasta taloyhtiölainaosuudestaan, kaatuu lopulta velka yhtiön muiden osakkaiden maksettavaksi. Jos yhtiö sen sijaan on velaton, jokainen vastaa vain omista veloistaan.
Kuinka paljon yhtiölla on omaa pääomaa ja kassavarantoja. Luonnollisestikin yhtiö jolla on esim. sijoituksia taseessaan, on parempi yhtiö kuin se millä niitä ei ole. Tai jos yhtiö omistaa huoneistoja tai liiketiloja joista se saa vuokratuloa. Lisäksi on hyvä tarkistaa että yhtiön kassassa on n. 1-2 kuukauden vastikekertymää vastaava summa rahaa äkillisten menojen kattamiseksi. Liikaa rahaa ei kannata hillota pankkitilille, mutta liian ohut kassa voi johtaa ongelmiin mm. laskujen maksun osalta.
Taloyhtiön tilinpäätöksestä voi tarkemmin lukea mm. täältä.
“Tilinpäätös on luonnollisestikin erittäin tärkeä dokumentti sillä se kertoo yhtiön numeroina.“
TALOUSARVIO
Talousarvio on yleensä saatavilla toimintakertomuksen liitteenä. Aina sitä ei ole tehty, mutta useimmiten varsinkin hyvin hoidetuissa yhtiöissä kyllä.
Talousarvio itsessään on arvio tuloista ja menoista tulevalle vuodelle. Talousarviota esitettäessä ideana on asettaa edellisen vuoden tuloslaskelma ja tulevan vuoden budjetoitu talousarvio vierekkäin jotta näitä voidaan helposti verrata keskenään.
Talousarviossa kannattaa kiinnittää huomiota mahdollisiin isompiin korjauksiin tai muihin kuluihin, kuten lämmitykseen.
Lisätietoja talousarviosta mm. tästä.
“Talousarvio itsessään on arvio tuloista ja menoista tulevalle vuodelle. Talousarviota esitettäessä ideana on asettaa edellisen vuoden tuloslaskelma ja tulevan vuoden budjetoitu talousarvio vierekkäin jotta näitä voidaan helposti verrata keskenään.”
POHJAPIIRROS
Pohjapiirros on pakollinen dokumentti jos asuntoa ostetaan välitysliikkeen kautta. Jos pohjakuvaa ei ole saatavilla esimerkiksi yksityishenkilöiden välisessä kaupankäynnissä, sellaisen saa hyvin todennäköisesti Lupapisteestä, joka esim. Helsingissä löytyy osoitteesta kauppa.lupapiste.fi.
Pohjakuvasta selviää huoneiston pohja hyvin selkeästi yhdessä kuvassa, ja varsinkin isompien asuntojen kohdalla on helppoa todeta millainen kokonaisuus on kyseessä.
Lupapisteeseen suosittelen tutustumaan siksi, että sieltä saa sellaiset kuvat käyttöön mistä ilmenee mm. rakenteet kantavien seinien osalta sekä mm. viemäri-, ja ilmanvaihtokuvat. Nämä ovat ensiarvoisen tärkeää tietoa jos esimerkiksi suunnittelet remontoivasi asuntoa.
“Jos pohjakuvaa ei ole saatavilla esimerkiksi yksityishenkilöiden välisessä kaupankäynnissä, sellaisen saa hyvin todennäköisesti Lupapisteestä, joka esim. Helsingissä löytyy osoitteesta kauppa.lupapiste.fi.”
PTS TAI VASTAAVA YHTIÖN KUNTOA KOSKEVA SELVITYS
Viimeisenä mutta ei vähäisimpänä listalta löytyy PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma. Se on osakeyhtiölain mukaan pakollinen jokaiselle asunto osakeyhtiölle.
PTS tai vastaava, suunnitelma voi kulkea myös nimellä kunnossapitoselvitys, korjausohjelma, kunnossapitosuunnitelma tms., tulee olla tehtynä ainakin seuraavalle viidelle (5) vuodelle eteenpäin. PTS voi olla myös pidemmälle ajalle ja suositeltavaa se onkin.
PTS:ssä kannattaa kiinnittää huomiota isoihin remontteihin, kuten putkiremonttiin, julkisivuremonttiin, kattoremonttiin, parvekeremonttiin ja hissien peruskorjaukseen. Se, että näitä remontteja on korjausohjelmassa on tietenkin hyvä juttu mutta huonionarvoista on se, että ne saattavat olla isoja ja kalliita jolloin ne tulee ottaa asuntoa ostettaessa hinnassa huomioon.
Lisää PTS:stä voit lukea mm. tästä.
“PTS tai vastaava, suunnitelma voi kulkea myös nimellä kunnossapitoselvitys, korjausohjelma, kunnossapitosuunnitelma tms., tulee olla tehtynä ainakin seuraavalle viidelle (5) vuodelle eteenpäin.”
KENELTÄ VOIN PYYTÄÄ APUA JOS EN ITSE OSAA?
Jos yhtiön papereiden tulkitseminen tuntuu kuitenkin vaikealta, tai niihin kaipaa vielä varmistusta on ehdottomasti ok kysyä apua.
Lähtökohtaisesti kannattaa aina kääntyä As Oy:n isännöitsijän puoleen jolla on velvollisuus antaa oikeat ja ajantasaiset tiedot yhtiön tilasta. Toinen henkilö, joka yleensä tuntee taloyhtiön tilanteen tarkasti on hallituksen puheenjohtaja.
Myös välittäjä varmasti auttaa mielellään, mutta kannattaa muistaa että välittäjän velvollisuus ei ole tulkita yhtiön dokumentteja, kuten tilinpäätöstä, eikä siihen välttämättä välittäjän ammattitaito aina edes riitä; vastuu yhtiön papereiden tulkinnasta on aina loppuviimein ostajalla.
“Lähtökohtaisesti kannattaa aina kääntyä as oy:n isännöitsijän puoleen jolla on velvollisuus antaa oikeat ja ajantasaiset tiedot yhtiön tilasta.“
7 KOHDAN KITEYTYS - MIHIN KIINNITTÄÄ HUOMIOTA TALOYHTIÖN PAPEREISSA?
Isännöitsijäntodistus
Tarkista ainakin osakkeiden numerot, pinta-ala, nykyinen omistaja ja päätetyt isot korjaukset.
Energiatodistus
Tarkista energialuokka ja vertaa muihin alueen vastaaviin.
Yhtiöjärjestys
Onko lunastuslauseketta ja mitä sanotaan osakkaan ja yhtiön vastuiden jakaantumisesta?
Viimeisin tilinpäätös (tuloslaskelma, tase, toimintakertomus)
Riittävätkö tulot kattamaan menot ja onko yhtiöllä paljon velkaa?
Talousarvio
Poikkeaako budjetoitu merkittävästi edellisestä vuodesta?
Pohjapiirros
Tutustu mm. kantaviin seiniin yms. Jos suunnittelet remonttia.
PTS tai vastaava yhtiön kuntoa koskeva selvitys
Kiinnitä huomio isoihin remontteihin kuten putki-, ja julkisivuremonttiin.