Miten asuntoflippaus toimii?
Lukuaika n. 20min
Kun huoneisto halutaan flipata tekemällä siihen ns. kasvojenkohotus pitämällä kustannukset kurissa on ensiarvoisen tärkeää keskittyä niihin toimenpiteisiin jotka tuovat isoimman näkyvän muutoksen. Silloin ei esimerkiksi välttämättä kannata laittaa paljon rahaa uusiin ja kalliisiin kodinkoneisiin vaan miettiä josko olisi parempi kuitenkin hioa vaikka lattia tai vaihtaa keittiön taso. Tai ehkä kylpyhuoneen vanha rusehtava laatta voisi piristyä jos sen maalaisi uudelleen?
Tässä blogissa käymme läpi kesällä 2020 tehdyn flipin alusta loppuun saakka. Aloitamme siitä miten kohde löydettiin, miten tehtiin kannattavuuslaskelma, remontti ja sitten itse myynti. Mikä oli lopputulos - kannattiko projekti? Lue artikkeli ja katso videot niin opit varmasti lisää flippauksen saloista.
MITEN ASUNTOFLIPPAUS TOIMII?
Mitä on “flippaaminen”?
Flippaaminen asunnoista puhuttaessa tarkoittaa lyhyesti sanottuna sitä, että asunto ostetaan mahdollisimman edullisesti hetkeksi omaan omistukseen, siihen tehdään lisäarvoa nostavia toimenpiteitä ja sitten se myydään voitolla pois. Näin siis hyvin yksinkertaistettuna. Välttämättä aina ei edes tarvita omistusaikana tehdä mitään muutoksia jos esim. uudiskohde on saatu ostettua määräalennuksen turvin merkittävästi markkinahintaa alhaisemmalla hinnalla. Tällöin se voidaan myydä voitolla markkinahintaan tekemättä mitään varsinaisia remontti / muita asunnon arvoa nostavia tekijöitä.
Flippaaminen on monesti riskialtista hommaa siinä mielessä, että asuntojen kanssa puhutaan isoista rahoista ja pienetkin virheet saattavat maksaa heti tuhansia euroja. Toisaalta mahdollisuus myös isoihinkin voittoihin on olemassa. Nyrkkisääntönä voidaan pitää tässäkin hommassa sitä, että mitä isompaa riskiä kannat, sitä isompaa voittoa voit tavoitella. Koska flippaaminen ei koskaan ole riskitöntä, suosittelen aina tekemään itselleen varasuunnitelman siltä varalta että myynti ei menekään odotetusti. Toisin sanoen tämä asuntosijoittamisen maailmassa tarkoittaa sitä, että varasuunnitelmassa asunto on mahdollista laittaa edes kohtuullisella tuotto-odotuksella vuokralle. Tällöin rahoja projektista ei heti saa pois, mutta toisaalta jos laskelmat on tehty oikein pitäisi asunnon arvo ainakin pankin silmissä olla ostohintaa korkeampi joka taas mahdollistaa vakuusarvon kasvattamisen ja sitä kautta uusien sijoitusasuntojen hankinnan.
“Kun huoneisto halutaan flipata tekemällä siihen ns. kasvojenkohotus pitämällä kustannukset kurissa on ensiarvoisen tärkeää keskittyä niihin toimenpiteisiin jotka tuovat isoimman näkyvän muutoksen. Silloin ei esimerkiksi välttämättä kannata laittaa paljon rahaa uusiin ja kalliisiin kodinkoneisiin vaan miettiä josko olisi parempi kuitenkin hioa vaikka lattia tai vaihtaa keittiön taso.”
Projektin aloitus
Asunnon flippi, kuten asuntosijoitaminen ylipäätään, lähtee liikenteeseen siitä että löydetään oikeanlainen kohde. Kohteen etsimistä edeltää se, että on määritetty omat tavoitteet, riskinsietokyky, lainansaanti, remontin toteutustapa yms. Jollekin saattaa riittää flipistä saatu 1.000€ voitto kun taas joku ei lähde ajattelemaankaan asiaa alle 50.000€ voittonäkymän. Myöskään kaikilla ei ole sama tilanne rahoituksen kanssa, ja se määrittää tätäkin toimintaa melko paljon.
Ennen kaikkea suosittelen että ennen kuin asuntoja lähtee flippaustarkoituksessa metsästämään, niin rahoitus on kunnossa sillä kun se oikea kohde osuu kohdalleen on pystyttävä liikkumaan nopeasti. Flippaamisessa on kuitenkin aina muistettava se, että voitto tehdään asunnon ostovaiheessa ja yleensä parhaat diilit menevät ohi nopeasti – on siis kyettävä reagoimaan pikaisesti.
Kun rahoitus on kunnossa, alkaa kohteiden etsintä. Kohteita löytää ns. julkisesta myynnistä mm. Oikotieltä, Etuovesta, Torista, Hiljainenasuntokauppa.fi, Ulosoton myynti-ilmoituksista, Huutokaupat.comista tai vaikkapa Sijoitusasunnot.comista. Voit aina myös tehdä ostotoimeksiantosopimuksen kiinteistönvälittäjän kanssa, mutta tällöin on hyvä huomioida että ostosta maksettava palkkio varsinkin pienemmissä projekteissa syö usein katetta.
Kun kohde on löytynyt, siitä pitää tehdä kannattavuuslaskelma ja olennaisinta tässä on se, että pystyt varmistamaan mihin hintaan asunto menisi remontoituna kaupaksi. Suosittelen tekemään flipin kustannusarvion esim. tällä laskurilla. Lisäksi suosittelen verkostoitumaan hyvän kiinteistönvälittäjän kanssa joka pystyy sanomaan mihin hintaan kohde saadaan lopulta myytyä.
Tässä projektissa laskelmat näyttivät alussa seuraavilta:
Myyntihinta projektin päätteeksi 200.000€
Ostohinta 165.000€
Varainsiirtovero 3.300€
Remontti 8.500€
Välityspalkkio 2,5% eli 5.000€
Projektin tuotto ennen veroja 18.200€
“Ennen kaikkea suosittelen että ennen kuin asuntoja lähtee flippaus-tarkoituksessa metsästämään, niin rahoitus on kunnossa sillä kun se oikea kohde osuu kohdalleen on pystyttävä liikkumaan nopeasti.“
Tästä asetelmasta sitten lähdettiin kohti kesäloman flippiä. Katso alta videot miten Helsinginkadun flipissä tein projektin aloituksen ja laskelmat.
1. viikko
Kun projekti saatiin potkaistua liikkeelle, eli kohde ostettua, olikin sitten aika siirtyä itse remontin pariin. Olin alunperinkin ajatellut tässä kohteessa, että muutokset tulisivat olemaan hyvin kustannustehokkaalla mallilla toteutettuja, sillä asunto ei ollut mitenkään “pommikuntoinen” ja toisaalta sitä ei saatu mitenkään erityisen halvalla ostettua siihen nähden mitä sen odotettu myyntihinta tulisi olemaan. Ensimmäinen iso päätös oli se, että kylpyhuoneelle ei tulla tekemään kuin pientä meikkausta sillä putkiremontti on tulossa joka tapauksessa ja silloin kylpyhuone uusitaan kuitenkin.
Aloitin projektin siis ensimmäisenä menemällä paikan päälle ja alkamalla purkamaan rakenteita. Ostovaiheessahan olin toki käynyt paikalla katsomassa miltä asunto näyttää, mutta luonnollisestikaan en voi alkaa paikkoja rikkomaan joten mm. lattian uusinnan tarve oli pienoinen jännistymomentti – toivoin nimittäin että laminaatin alta löytyisi lankkulattia kuten monesti tällaisissa 20 -luvun asunnoissa saattaa olla. Ja niinhän siinä kävi että sellainen sieltä löytyi!
Projekti alkoikin suunnittelulla ja tässä listattuna toimenpiteet hintoineen joihin päädyttiin.
Keittiö ja kaappien ovet jauhemaalataan valkoisiksi – 1.300€
Huoneisto maalataan kauttaaltaan, listoitetaan uudelleen, keittiö laatoitetaan, KPH lattia ja katto maalataan valkoisiksi – 3.800€
Keittiöön asennetaan astianpesukone – 500€
Vanha laminaatti poistetaan ja alla oleva lankku hiotaan sekä valkolakataan 1.200€
Kokonaiskustannuksiksi tuli lopulta n. 8.500€ niin, että se sisälsi kaikki materiaalit ja työn ulkoistettuna. Itse tein suunnitelmat ja valvoin remontin, varsinaista remontointia en tehnyt itse lainkaan. Voit kurkata TÄSTÄ remontin ennen ja jälkeen kuvat.
Katso alta video ensimmäisestä käynnistä asunnolla sekä kuvia ennen remonttia.
2. viikko
2. viikko lähtee käyntiin ja purku on suoritettuna sekä keittiön ovet maalattuina. On muuten erinomainen tapa saada uutta lookkia keittiöön tai muihin kalusteisiin käyttämällä jauhemaalausta apuna. Pinnasta tulee aivan kuin uusi ja poiketen märkämaalauksesta, ei valumajälkiä näy kertakaikkiaan missään. Aivan uusi tekniikka minulle mutta ei varmasti viimeinen kerta kun käytän. Loistava toimittajakin kun vielä löytyi (http://www.sarja-maalaamo.fi) niin homma toimii. 6/5 oli kyllä tuo sarja-maalaamon toiminta kaikin puolin!
Seiniä aloitettiin maalaamaan niin ikään tässä toisella viikolla ja samalla maalataan mm. lämpöpatterit ja ikkunan puitteet sekä laatoitetaan keittiö. Tämä viikko menee pitkälti siinä ja seuraavana vuorossa onkin sitten keittiön ovien paikoilleen laittaminen, uuden verhokiskon asennus, kylppärin laattojen maalausta yms. mutta niistä lisää seuraavalla viikolla. Jossain määrin voisi sanoa että tällä viikolla täällä asunnolla näyttää oikeastaan kaikista tylsimmältä työvaiheelta kun tuntuu että tavaraa on joka paikassa ja valmiimpaa ei tule (vaikka todellisuudessa se menee juuri monesti näin, näkymätön pohjatyö vie aikaa ja näkyvät osat tulevat valmiiksi nopeasti).
“On muuten erinomainen tapa saada uutta lookkia keittiöön tai muihin kalusteisiin käyttämällä jauhemaalausta apuna. Pinnasta tulee aivan kuin uusi ja poiketen märkämaalauksesta, ei valumajälkiä näy kertakaikkiaan missään.”
3. viikko
3. viikko pärähtää käyntiin ja aletaan olemaan loppusuoralla. Lattia on hiottu, keittiön ovet kiinni, seinät yms. maalattu ja iso osa listoista kiinnitetty. Tässä vaiheessa kun iso osa tavarasta ei enää loju keskellä lattiaa alkaa aina näyttämään siltä että homma saadaan maaliin aikataulussa. On toki hyvä muistaa, että yhtään listanpätkää ei kannata jättää odottamaan sitä kuuluisaa huomista vaan laittaa viimeinkin mutteri kiinni mieluummin eilen. Ja sitten se toinen juttu mistä mainitsen myös “5 vinkkiä onnistuneeseen huoneistoremonttiin” -blogissa on että keskeneräistä ei kannata arvostella vaan katsoa sitten vasta kun on 100% valmista. Urakoitsijalla saattaa olla joku ajatus siihen miksi esim. APK on keskellä lattiaa vielä viimeisenäkin päivänä vaikka oma ajatus on se, että kaiken pitäisi olla jo kiinni. Eri asia on se jos sovitusta DL:sta lipsutaan, mutta ennen sitä ei tosiaan kannata alkaa meuhkaamaan.
Mutta, pidemmittä puheitta antaa kuvien ja videon puhua puolestaan. Mitään yllätyksiä ei ole tullut vastaan joten homma etenee suunnitellusti kuten pitääkin.
Myyntikunnossa
Noniin, 3 viikkoa remontointia takana ja nyt alkaa olemaan asunto myyntiä vaille valmis. Aikataulullisesti ja budjetillisesti pysyttiin siinä missä pitikin ja näihin auttoi toki tuttu urakoitsija mutta myös se, että sopimus oli tehty kunnolla aikataulun ylitys-sanktiot huomioiden sekä se että remontista oli tehty kunnon laskelmat ennen kuin aloitettiin. Etenkin budjetin osalta voitaneen sanoa, että mopo niin sanotusti lähtee keulimaan hyvinkin herkästi, joten on ensiarvoisen tärkeää pysyä siinä alkuperäisessä suunnitelmassa ja karsia kaikesta sellaisesta mikä ei lisäarvoa tuo. Esimerkiksi siivous ja purku kannattaa tehdä pitkälti itse tällaisissa pienissä flipeissä. Myöskään kalliimpi valkoinen Italialainen laatta ei tuo lisäarvoa kuin edullisempi Turkkilainen jos ne muuten ovat yhtä toimivia ratkaisuja; siitä erosta ei ostaja tule extraa maksamaan.
Myyntiä ajatellen pitää nostaa esiin kolme asiaa:
LOISTAVAT kuvat ja video
HUIKEA stailaus
PARAS välittäjä
Nämä kolmea asiaa ovat niitä juttuja jotka ovat siinä ihan loppusuoralla mutta ehkäpä kaikista tärkeimpiä. Me Suomalaiset emme perinteisesti ole olleet hyviä tuomaan itseämme esiin mutta näissä hommissa se kannattaa. Loistavan työn markkinointi on se, mikä vie pitkälle ja tuo lopulta parhaan hinnan. Suosittelen myös aina käyttämään loistavaa välittäjää joka osaa myydä asuntoja eikä vain heilua statistina paikalla ja allekirjoituttaa paperi.
Mutta, summa summarum, nyt on valmista ja ei muuta kun antaa taas kuvien ja videon puhua puolestaan. Käsittelen vielä viimeisessä kappaleessa sen, miten flippi onnistui numeroiden valossa joten älä lopeta lukemista vielä!
Lopputulos
Kuten aikaisemmin on jo tullut ilmi, aikataulullisesti ja budjetillisesti mentiin juuri kuten suunniteltiin. Remonttiin oli varattu aikaa ylitysvara huomioiden 4vko ja toteuma oli 3vko. Budjetti remontille oli n. 8k ja toteuma oli 8,5k. Myyntiin meni hieman odotettua pidempään (3vko) sillä tulossa oleva putkiremontti mietitytti osaa ostajaehdokkaista ja näin ollen koko projektiin meni aikaa n. 2kk. Sitä voidaan kuitenkin pitää suhteellisen nopeana vetona, mutta pienten yksiöiden projektit Helsingin keskustan alueella ovat yleensä nopeita joka suhteessa ellei yllätyksiä satu.
No miltä projekti sitten näytti numeroiden valossa?
Tässä casessa paljastui sellainen asia, että vaikka asuntoa oltiin markkinoitu 27m2 kokoisena, olikin se lopulta todellisuudessa 26m2. Tästä tehtiin reklamaatio myyjätaholle ja lopputuloksena asia sovittiin 3.000€ suuruisella korvauksella. Näin ollen se mitä myyntivaiheessa olisi tuosta puuttuvasta neliömetristä saatu enemmän, muuttuikin nyt vakuutusyhtiön korvaukseksi. Tässä vaiheessa on toki mahdotonta sanoa mikä olisi ollut lopullinen myyntihinta jos asunto olisi todellisuudessa ollutkin 27m2 eikä 26m2. Ja toisaalta reklamaation osalta jouduttiin tulemaan hieman korvausvaatimuksessa vastaan. Mutta lopputulos nyt joka on se asia mikä merkitsee, ja tässä tapauksessa se on alla olevien lukujen mukainen.
Haluan avoimesti avata yllä tapahtuneen muistutuksena siitä, että asuntosijoittaminen kuten mikään muukaan sijoittaminen ei ole riskitöntä ja vastaan saattaa tulla jos jonkinlaisia tapahtumia. Riskit ovat riskejä siksi, että niitä ei voida tietää etukäteen mutta niihin voi toki valmistautua. Mm. tästä syystä kehotankin aina tekemään laskelmat mieluummin varovaisemmin kuin rohkeammin – kun nimittäin laskelmissa on edes hieman pelivaraa niin ehkäistään tappiollisten projektien syntyä.
Numeroihin siis:
Velaton ostohinta 165.000€
Varainsiirtovero 3.300€
Remontin kustannukset 8.500€
Vastikkeet, vakuutukset yms. 1.000€
Välityspalkkio 4.750€
1m2 reklamaatiokorvaus 3.000€
Velaton myyntihinta 190.000€
Tuotto ennen veroja 10.450€
Lopputuloksena siis pyöritään ennen veroja n. 10.000€ tuotossa. Se on tämän tyyppisessä yksiön flipissä hyvinkin sitä luokkaa mihin ainakin omalla kokemuksella olen tottunut törmäämään. Toki tuottoa saa ylös jos tekee remontin itse, myy asunnon itse tai jos saa asunnon ostettua erityisen halvalla. Mutta markkina on tällä hetkellä ainakin tällä eteläisessä Helsingissä siinä mallissa, että erityisen halvalla edes huonokuntoista asuntoa ei tahdo löytää. Itse olen myös aina teettänyt työn ulkopuolella ja keskittynyt itse projektin hallintaan ja suunnitteluun. Esimerkiksi tässä projektissa varsinaisesti itse tehdyt työt olivat keittiön ovien irroitus ja toimitus maalaamoon ja siivous. Aikaa asunnolla meni yksi pitkä työpäivä.
Isoja tuottoja näistä pienistä flipeistä harvemmin tulee, mutta sekin riippuu monesta asiasta. Monesti näissä on kuitenkin se hyvä puoli, että jos asunto ei syystä tai toisesta menekään kaupaksi, saa yksiön eteläisestä helsingistä helposti vuokralle kohtuu hyvällä tuotolla. Isommissa asunnoissa tuotto-odotus on suurempi, mutta niin ovat myös riskit ja rahoitus muodostuu monesti haasteeksi varsinkin jos asuu omistusasunnosta josta on jo valmiiksi kohtalaisesti lainaa. Kaikki riippuu kuitenkin tässäkin asiassa omista tavoitteista ja mielestäni asuntosijoittamisessa ei ole olemassa yhtä oikeaa tavoitetta tai polkua. Joku tykkää ostaa halpoja kolmioita muuttotappiokunnilta ja nostaa 15% vuosituottoa kun taas toinen tykkää flippailla yksiöitä kalliossa ja kolmas rakentaa huviloita espanjaan. Monesti se on myös osaamis, suhde, rahoitus yms. yms. asioista kiinni.
Jos siis flippaaminen yhtään kiinnostaa niin suosittelen lämpimästi! Pienistä yksiöistä ei ehkä saa sitä isointa tuottoa, mutta niillä on hyvä harjoitella. Sitten voi olla helpompi remontoida vaikka perheelle isompi koti kun on hieman kokeillut eri asioita pienemmissä kohteissa.
“Lopputuloksena siis pyöritään ennen veroja n. 10.000€ tuotossa. Se on tämän tyyppisessä yksiön flipissä hyvinkin sitä luokkaa mihin ainakin omalla kokemuksella olen tottunut törmäämään.”
Pikaremontoijan 5 vinkkiä
Keskity niihin elementteihin jotka tuovat isoimman visuaalisen muutoksen.
Varsinkin jos flippaat niin mieti tarkkaan mihin rahat kannattaa laittaa. Panosta näyttäviin yksityiskohtiin ja tingi niistä vähemmän näkyvistä.
Voiko vanhaa kunnostaa sen sijaan että ostaa uutta?
Aina ei esimerkiksi tarvitse uusia koko keittiötä, vaan ovet voi vaikka maalauttaa jolloin ilme muuttaa täysin.
Jo pelkällä maalilla pääsee todella pitkälle, kokeile uusia värejä!
Mikä on tämän hetken trendiväri? Miten se voi muuttaa koko asunnon ilmettä? Aina valkoinen ei missään nimessä ole paras, mutta ei välttämättä se tunkkainen ruskeakaan 70 -luvulta.
Uudista samalla tyyliä ja poista tavaraa.
Usein tavaraa on aivan liikaa ja se poistaa ilmavuutta. Kun stailaat niin stailaa kevyesti ja jätä tilaa myös ostajan omille haaveille. Flyygeli on hieno 300m2 asunnossa mutta 26m2 yksiössä se vain ahdistaa.
Asenne ratkaisee; tarkoituksena ei ole rakentaa uutta taloa.
Pikaremontti, kasvojenkohotus, pieni pintaremppa jne. Tarkoituksena on tehdä iso muutos pienellä rahalla mutta ei missään nimessä rakentaa Iisakin kirkkoa. Hyväksy se että kaikki ei ole täydellistä mutta varmasti hienompaa kuin mitä se oli ennen remonttia.
Lue myös: Istutko rahakasan päällä? -artikkeli ja opit, miten voit hyödyntää asuntoasi vakuutena sijoitusasunnon hankinnassa.